商业归商管，这给了王健林一个喘息的机会
北京时间一月三十日消息报道。在一月二十九日晚间，一则公告由万达集团官网方面正式对外公布，作为主要发起方的腾讯控股，与融创、京东以及苏宁三大巨头与万达商业，多方在北京联合签订了战略投资协议，计划投资规模将会达到三百四十亿元人民币的规模，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
据了解，上述投资人的具体投资额及持股比例为：腾讯投资100亿元，占股4.12%;苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%;京东投资50亿元，持股比例为2.06%。根据此次交易，万达商业的估值被确定在2430亿元。
2016年9月，万达商业完成私有化，在H股退市。根据彼时万达方与参与私有化投资人签署的对赌协议，万达商业承诺不迟于2018年8月31日在A股IPO，否则万达集团需向投资人回购全部股权，且承担10%~12%的年息。此刻，距离上述对赌的时间期限已只剩下7个月，可以说留给王健林的时间不多了。
所谓事缓则圆，此时通过股权置换的方式，换了一批新股东进来，不仅可能形成的巨额海外负债将全部清偿，万达商业IPO的紧迫感也会大大纾解。
“这是老王的一箭三雕”，万达内部人士告诉《中国企业家》，此次交易的目的，除了解决海外负债，重新上市之外，万达商业还将联合腾讯等进军新消费领域。
王健林可以喘口气了
于万达商业私有化时，要收购约14%港股流通股的总代价为344.5亿港元，对比今天招募的投资总额340亿元人民币，可见万达方不仅偿还了前投资人的本金，还给付了足额的利息。
这当然不是一个理想的结果，如若万达商业可以如期在A股IPO，那才叫皆大欢喜。虽然时间窗口只剩下7个月，但毕竟还有7个月，王健林怎么就笃定这个理想结局无法实现?至少，从排队审核情况来看，实现上述目标的时间是充裕的。
证监会1月25日披露的IPO在审企业名单显示，目前万达商业在上交所IPO企业中排名70位，审核进展显示情况为“已反馈”。按照目前上市审核的节奏，每个月约20家企业，及至2018年8月末，万达商业完全有可能站到发审委委员的对面。
但上会不见得就能过会，至少从目前的情况来看，万达商业顺利过会的可行性很小。最近一段时间，发行审核“枪毙”的概率非常高，上个月甚至达到了18家企业只通过了3家。如果一直延续这样的通过率，王健林大概率要在几个月后突击准备三百多个亿。
一位保荐代表人向记者陈述他的观点，由于2017年万达经历了很多的困难，也身负不少非议，这些都很有可能成为影响其过会的负面因素。
与其临时抓瞎，不如早做打算，“万达商业A股退市资金有了可靠方案”，王健林在不久前的万达年会上表示。
另外，如无合理的理由，已然排队前列的万达商业，必然要上发审会走一遭，若上市计划被否，则至少6个月之后才可以重新申报。但腾讯、苏宁、融创、京东的加入，令万达商业的股东名单焕然一新，该公司完全可以这个理由，撤下上市申请，及至合适的时候，重新提报材料，而这个重新提报的时间点则完全不受限制。这大概就是万达内部人士所说的“重新上市”。
在关于此次交易的公告中，万达集团表示，引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，各方将推动万达商管尽快上市。
商业归商管，地产归地产
实际上，在万达年会的演讲中，王健林已经透露了对万达商管的筹谋——成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。王坦言，这样做的目的之一是为了商管公司有更高的市场估值。如果公司里有房地产开发业务，那么就会被归到房地产企业里(房地产企业的平均市盈率较低)。
让万达商业去地产化，变得更轻，是万达集团最近几年一直在努力的方向。2017年，万达商业向融创中国出售了13个文旅资产包，向富力地产转让了73家酒店，其主要目的就是为了减少重资产项目的比重。但就2017年而言，万达商业的收入构成中，房地产收入的占比仍然很高，达到831.7亿元，而租金收入则为255.2亿元。
在更名万达商管之后，王健林决定彻底改变这家公司的收入构成。根据万达集团2018年的工作目标，万达商管计划实现总收入366.4亿元，其中租金收入达到326.8亿元。一家名为地产集团的新公司，将负责消化商管集团的地产业务，但利润将归商管集团。结合万达昨天的公告，整个消化周期将在1~2年间。
在剥离地产业务后，万达商管能够彻底成为一家轻资产公司吗?非也，因为万达广场本身就是非常重的资产，截至2017年末，全部开业的236个万达广场中，210个由万达持有，据王健林表述，这块的资产，即使按照成本计算都是几千亿的规模。
当然万达近几年一直在推动轻资产的商业地产模式，由于王健林对于万达广场的规模目标为1000家，未来在增量空间里，腾挪轻重资产比重的机会很大。按照王的期许，新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业。“我们做了公司模拟报表，负债率也非常低，可说是一个非常优秀的公司。”王健林在年会上表示。
对于万达商管来说，成为一家纯粹的商业物业持有和运营商，不仅有助于提高公司估值，更有利于未来顺利通过IPO审核，要知道现在地产公司是很难在A股上市的。但从万达集团的工作安排来看，该集团并不会真正放弃房地产业务，毕竟这项业务万达已经做了很多年，各方面都驾轻就熟。根据王健林介绍，除了商管公司剥离的地产业务之外，地产集团还将开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发。“集团给了新成立的地产集团一个债务上限，这个上限是很低的，地产集团就是在负债上限下考虑业务发展，不要求做多大规模。”王健林表示。
